ישנם גורמים רבים שיש לקחת בחשבון בעת הצעת מחיר על בית. ראשית, עליך לקבוע מחיר שתוכל לרכוש בו גם מחיר סביר להצעה. ישנם גם מספר גורמים ותנאים שתוכל לבקש, אך הסכום שניתן לסבול במקרה זה יהיה תלוי במחיר שאתה מבקש ובתנאים למכירת הבית. היה מוכן ללכת לשולחן המשא ומתן, מכיוון שההצעה הראשונית שלך לא תתקבל. המשך לקרוא על כל זה בפירוט רב יותר.
שלב
חלק 1 מתוך 4: לפני שתתחיל - עבודה מול חברת נכסים לעומת בעלות על עצמך
שלב 1. קבל אישור
לפני שתתחיל לחפש בית, קבל אישור מבנק או ממוסד פיננסי להלוואת משכנתא. אל תחכה עד שתמצא את הבית שאתה רוצה כי אתה עלול לקבל חדשות רעות לאחר שתנסה.
- במהלך תהליך זה, תשב עם מוסד פיננסי ותדון במידע הפיננסי שלך. בעצם לא תגיש בקשה למשכנתא אמיתית, אבל תדע למה לצפות כשיגיע הזמן.
- הסכם זה יכול לתת לך מושג טוב יותר לגבי טווח המחירים של הבית שאתה יכול להרשות לעצמך.
- מעבר תהליך זה גם יעזור לך לשכנע את המוכר מכיוון שתהליך זה מראה עד כמה אתה רציני.
שלב 2. דע את היתרונות של עבודה מול חברת נדל"ן
באופן כללי, עבודה מול חברת נדל"ן בעת רכישת דירה קלה יותר מאשר לנסות לעשות זאת בעצמך. כאנשי מקצוע, סוכני נדל"ן יודעים מה לעשות ויכולים להדריך אותך בתהליך החיפוש וההצעות. תצטרך לשלם תשלום נוסף, אך רוב רוכשי הדירות מוצאים את העלות כדאית.
- סוכני נדל"ן תמיד נושאים עמם טפסים סטנדרטיים, וכמקצוענים, הם מוודאים שטפסים אלה מתעדכנים בהתאם לחוקים העדכניים והמתוקנים ביותר. טפסים אלה זמינים עבורך כאשר אתה משתמש בשירותיו של סוכן נדל"ן.
- ניתן להבטיח גם את חוקי הסודיות שהמוכרים חייבים לציית אליהם בעזרת סוכן הנכס שלך.
שלב 3. דע את היתרונות והחסרונות של לעשות זאת בעצמך
אם אתה בקיא מספיק בכדי שתוכל לרכוש בית ללא עזרת איש מקצוע, תוכל לחסוך עוד יותר כסף. למרבה הצער, גם אתה סביר יותר לטעות ולהתמודד עם קשיים נוספים. כמו כן, ייתכן שמוכרים מסוימים לא ירצו לעשות איתך עסקים ללא שירותיו של סוכן נדל ן.
גם אם אינך עובד עם סוכן נדל"ן, ייתכן שתרצה לשכור עו"ד בכדי לערוך חוזה הוגן בבוא העת
שלב 4. שקול להזמין שמאים ומפקחי בית
לאחר שמצאת בית שאתה רוצה להציע עליו, בצע בדיקה בעצמך ושקול להיעזר במפקח בית מקצועי לשם כך. לפקח יש יותר עיניים מבחינות משלך. כדאי גם לשכור שמאי שיכול להסתכל על הבית ולתת לך מושג על המחיר.
- בדיקה יסודית תכלול בדיקה של הנכס, התשתית והגג. כמו כן יש לבצע בדיקות מזיקים.
- בחוזה עליך לציין כי כל הצעה כפופה לשינוי כנגד הערך המשוער שציין שמאי הבית מצד הקונה או בהתאמה למחיר הרכישה של הבית ". המשמעות היא שעליך להמשיך בהצעה רק אם השמאי יגיד לך שאכן תקבל בית ששווה את כספך.
חלק 2 מתוך 4: קביעת הסכום הנכון
שלב 1. השתמש בניתוח שוק השוואתי (CMA)
CMA מספקת דרך מתמטית לאמוד את מחיר הנכס ה"אמיתי ". CMA מסווגת נכסים למאפיינים בסיסיים, כולל שטח קרקע, מספר חדרי שינה ומספר חדרי אמבטיה, ומשווה אותם לבתים אחרים בעלי מאפיינים דומים וממוקמים בשכונה.
- הבתים בהשוואה ל- CMA הם בתים שנמצאים כרגע למכירה או שנמכרו לאחרונה.
- שימו לב להבדל בין המחירים הנמכרים למחירים הרשומים. המחיר הנקוב הוא המחיר שהמוכר מבקש, אך מחיר המכירה הוא המחיר שהקונה שילם בפועל.
- השתמש ב- CMA כדי להעריך את הצעת המחיר שלך. למד על הגבולות החיצוניים של טווח המחירים על ידי התבוננות בשיאים ולמורדות של ה- CMA. חשב את מחיר המכירה הממוצע, וקבע אם המחיר בו אתה מסתכל צריך להיות גבוה יותר או נמוך יותר בהתאם לגודל, לינה ומיקום בהשוואה לבתים אחרים ב- CMA.
שלב 2. שימו לב לתכונות מיוחדות
ישנן גם תכונות של הבית שאולי אינן מופיעות בפרסומת הרשמית אך עדיין נחשבות בעלות ערך. לדוגמה, אם כל חדרי הרחצה בבית שופצו לאחרונה לגמרי, אתה יכול להיות רגוע בידיעה שלא תצטרך לתקן חדרים אלה בעתיד הקרוב, כך שתוכל לחסוך כסף.
אם אתה עושה מספיק מחקר, אתה בדרך כלל יכול לקבל מושג על המחירים של התכונות השונות האלה. חפש באינטרנט פרסומות באינטרנט על ידי השוואת בתים דומים באזור ושטח, מבלי לחפש תכונות מיוחדות בבתים אלה. תוכל גם לדבר עם סוכן הנדל"ן שלך (אם תחליט לשכור סוכן) כדי לקבל מושג לגבי הערך של התכונות הללו
שלב 3. הכירו את מגמות השוק
האזור שלך יהיה מתחת לשוק הקונה או המוכר, וההבדל בין השניים יכול להשפיע על כמה נמוך אתה יכול להציע.
- בשוק הקונים תוכלו לקבל הנחות טובות יותר. בשוק המוכר, קשה למצוא הנחות טובות.
-
שקול את הסיפורים שאתה שומע על מכירות בתים באזור שלך.
- אם אתה שומע סיפורים על קונים שמציעים עשרות הצעות לפני שההצעה שלהם מתקבלת או סיפורים על בתים שמקבלים עשרות הצעות, אז אתה כנראה בשוק של מוכרים.
- אם אתה שומע סיפורים על קונים שעושים מבצעים מעולים על בתים שהיו בשוק זמן רב, קונים שיש להם מבחר גדול של בתים בטווח התקציב שלהם, או קונים שהצליחו לגרום למוכרים לתקן את בתיהם בכמות גדולה, אז אתה כנראה בשוק של קונים.
- סוגים אלה של סיפורים הם אולי לא הדרך המדויקת ביותר לקבוע את מצב השוק, אך הם עדיין יכולים לתת לך מושג בסיסי.
שלב 4. הבין את התחרות
עליך להתחשב בתחרות בין קונים למוכרים. ככלל, אם ישנם בתים ונכסים רבים ב- CMA שלך, אז למוכר יש תחרות טובה יותר, כלומר אתה נמצא בשוק הקונים.
עליך לשקול מה מספר הבתים הממוצע באותו אזור כרגע למכירה בשוק לפני שתוכל לקבוע אם ה- CMA מלא בנכס או לא
חלק 3 מתוך 4: הגשת הצעה רשמית
שלב 1. בדוק את הבית
יתכן שעבדתם את שמאי הבית, אך עדיין עליכם לבצע בדיקה אחרונה משלכם לפני שתציעו על הבית. עין השמאי עשויה לראות משהו שאתה לא רואה, אך לפעמים אותו דבר יכול לקרות במצב ההפוך: העין שלך עשויה להבחין בפרט שעין השמאי לא רואה.
כאשר אתה עושה בדיקה בעצמך, נסה כל מכשיר שתקבל עם הבית ובדוק את כל הברזים והכיורים כדי לוודא שאין נזילות
שלב 2. סקור את החוקים המקומיים והפרובינציאליים בנוגע לחוזי דיור
בעוד שחוקים מקומיים ומחוזיים רבים בנוגע לחוזים דומים למדי, במציאות חוקים אלה יכולים להשתנות, ולכן חשוב מאוד שתבדוק חוקים אלה כך שתדע על חובותיך וזכויותיך במהלך תהליך הקנייה והמכירה.
אם יש לך ספקות או שאלות, התייעץ עם עורך דין או מומחה משפטי אחר באזור מגוריך
שלב 3. הכינו הצעה בכתב
הסכמה מילולית אינה מחייבת. עליך להכין חוזה בכתב בפועל כדי להציע הצעה רשמית לבית.
שלב 4. להבין מה צריך להיות בהצעה
הצעה כוללת יותר מידע מאשר רק המחיר שאתה מוכן לשלם עבור הבית. כל אחד מהסעיפים הנוספים הללו חייב להיות מתואר במסמך ההצעה:
- כתובת משפטית ותיאור נכס
- מוצע מחיר מכירה
- נסיבות מיוחדות (תשלום במזומן של סכום מסוים, תרומת המוכר לעלות העסקה, אחריות לבית במקרה של נזק וכו ')
- הבטחת המוכר לתת אחריות ברורה
- תאריך יעד העסקה
- סכום הפקדת הכסף הנלווה להצעה
- כיצד להתאים את ארנונה, שכר דירה, דלק, מים וחשמל בין המוכר לקונה
- הצהרה על תשלום פוליסת הביטוח ובדיקה
- דרישות אחרות ספציפיות למחוז שלך
- הצהרה המאפשרת לך כקונה לבצע בדיקה אחרונה לפני העסקה הסופית
- מועד אחרון להצעות מחיר
- מצב מחייב
שלב 5. ציין מצב מחייב זה
בהקשר זה, תנאים מחייבים משמעותם התנאים שיש לעמוד בהם על מנת שתוכל לרכוש בית על פי התנאים שהצגת קודם. חובה זו חייבת להיות מפורשת בבירור בחוזה.
- אחת ההתחייבויות הכלליות היא שהקונה חייב להיות מסוגל להשיג מקורות פיננסיים ספציפיים מבנקים או ממוסדות אשראי אחרים. אם לא ניתן להשיג את ההלוואה, הרי שהקונה לא יהיה מחויב לחוזה.
- נסיבה מחייבת נוספת הנמצאת גם בדרך כלל היא דו"ח שביעות רצון שמסר מפקח הבית תוך x ימים (10 ימים, 14 ימים וכו ') לאחר קבלת ההצעה. לאחר מגבלת זמן זו, אם אתה כקונה פוטנציאלי אינו מרוצה מדוח המפקח, ניתן לבטל את החוזה.
שלב 6. הכינו פיקדון
המשמעות כאן היא תשלום במזומן הניתן יחד עם הצעתך להראות את כוונותיך הטובות והיושר בקניית הבית. אם אתה עובד עם סוכן נדל ן, משרד הסוכן בדרך כלל יחזיק את הכסף הזה למשך כל המשא ומתן.
- אם לא תוצע הצעה יחד עם פיקדון זה, המוכר עלול לחשוד ברצינות שלך.
- כל עוד אתה יכול להסביר מה יקרה לכסף אם העסקה תיכשל, אינך צריך לדאוג לאבד את הכסף. אם העסקה סוף סוף מתבצעת, בדרך כלל הכסף הזה ייחשב לחלק הראשון של ההפקדה שלך.
- אם אינך עובד עם סוכן נדל"ן, יהיה עליך לשכור עו"ד כדי לשמור את הפיקדון.
חלק 4 מתוך 4: משא ומתן
שלב 1. לחזק את עמדת המיקוח שלך
ישנן מספר תכונות ונסיבות שתוכל למלא אם ברצונך לחזק את עמדת המיקוח הזו. אם אתה ניגש לסיטואציה מעמדת כוח, סביר יותר שתקבל יותר ממה שאתה רוצה.
אם אתה קונה במזומן, קיבלת אישור למשכנתא, או שאתה לא צריך למכור בית קיים לפני שתוכל להרשות לעצמך בית חדש, אתה תיראה אטרקטיבי יותר עבור המוכר
שלב 2. גלה מדוע הבית נמכר
מניעים של איש מכירות יכולים להשפיע על תהליך המשא ומתן בצורה משמעותית יותר מכפי שניתן לצפות. לדוגמה, אם המוכר ירצה למכור את ביתו במהירות, יתכן שיהיה לו קל יותר להסכים לתנאים ולמחיר שלך.
- אתה תרוויח אם המוכר נמצא בתהליך של גירושים או החלפת מקום עבודה, או אם הבית יימכר כחלק ממכירת נכסים מאסיבית. תוכל להיעזר גם אם המוכר הוא הבעלים של בית אחר וזו שנמכרת כרגע פנויה ומעמיסה עליו הוצאות נוספות.
- ראה כמה זמן הבית כבר בשוק והאם הוא חווה ירידת מחירים או לא. אם הבית פורסם במשך זמן רב, ואם המחיר ירד פעם אחת או יותר, ייתכן שהמוכר יניע יותר את מהירות המכירה ולמצוא מישהו שייקח את הבעלות על הבית מידיו.
- מצד שני, מוכרים שאינם ממהרים למכור, בשל מועדים הדוקים או חוסר חששות כלכליים, עשויים להיות קשים יותר במשא ומתן.
שלב 3. המתן לתגובת המוכר
מוכר רשאי לקבל את ההצעה הראשונה, אך בדרך כלל הוא יציע הצעה נגדית אשר עשויה לכלול מחיר או תנאים אחרים.
- למד את ההצעות הללו בעיון כדי לוודא שאתה מבין את כל ההבדלים. זה יהיה מועיל אם תוכל להתייעץ עם סוכן נדל"ן או עו"ד בתהליך זה.
- מוכר וקונה יכולים להמשיך ולנהל משא ומתן זה עם זה, ולהציע הצעה נגדית כנגד אחר. תהליך זה יסתיים בדרך כלל כאשר שני הצדדים יגיעו להסכמה או שאחד הצדדים יחליט כי מלחמת ההצעות צריכה להסתיים והוא עוזב את תהליך המשא ומתן.
שלב 4. קבל, דחה או שלח הצעה נגדית נוספת
הכדור בידיים שלך. אתה יכול לקבל את הצעת המוכר או לדחות אותה לחלוטין. אם אתה חושב שיש עדיין מקום למשא ומתן נוסף, תוכל גם להציע הצעה נגדית משלך.
- לאחר שתקבל הצעה נגדית, אתה רשאי לסיים את המשא ומתן אם זה מה שאתה רוצה. בשלב זה לא אמורות להיות בעיות משפטיות, אך עדיין תוכל לפנות למתווך או לעו"ד כדי לוודא אם אינך בטוח.
- עליך לקבוע מראש את המחיר המקסימלי שאתה מוכן לשלם ולפעול לפי נתון זה. לאחר שהמשא ומתן יגיע למחיר זה, אם המוכר אינו יכול לקבל אותו, עזוב את תהליך המשא ומתן.
שלב 5. דע אם ומתי עליך לבטל את הצעת המחיר שלך
ברוב המקרים תוכל לבטל את ההצעה שלך במהלך תהליך המשא ומתן, אם נראה שהתהליך עומד להסתיים או שהנסיבות שלך פתאום משתנות. בחלק מהמחוזות עשויים להיות חוקים הקובעים מתי וכיצד לבטל הצעה, לכן, לטובתך, למד את החוקים במחוז שלך לפני שתבטל הצעה.
- ברוב המקרים, לא תתקשו לבטל הצעות עד שתתקבל הצעה. לפעמים תוכל אפילו לבטל את הצעת המחיר כל עוד לא תקבל הודעה על קבלת הצעת המחיר.
- עליך תמיד להתייעץ עם מומחה משפטי או סוכן נכסים לפני ביטול ההצעה על מנת להבטיח כי לא תאבד את הפיקדון שלך ולא תתבע בגין הפסדים שעלולים להתרחש כתוצאה מביטול ההצעה שלך.
