עבור מרבית האנשים, זוהי העסקה הפיננסית הגדולה ביותר שהם מבצעים. לכן חשוב לקבל את ההחלטה הנכונה בפעם הראשונה. רכישת בית יכולה לפעמים להיות משעממת כמו חבורה של כללים. למרבה המזל, אתה יכול לממש את החלום שלך להיות בעל בית בצורה מהירה וקלה, בתנאי שיש לך את הידע והשיטות הנכונים.
שלב
חלק 1 מתוך 4: ניהול פיננסי
שלב 1. לחזק את האשראי שלך
ככל שציון ה- FICO שלך, שנע בין 300 ל -850, כך תרוויח את הריבית שתרוויח. זה דבר מאוד חשוב. ההבדל בין ריבית המשכנתא של 4.5% לריבית המשכנתא של 5% יכול להיות "עשרת אלפים דולר" לאורך כל חיי ההלוואה.
בקש עותק חינם של דוח האשראי שלך כדי שתוכל לראות מה המלווים רואים בהיסטוריית האשראי שלך. שלם כרטיס אשראי ופתור את כל בעיות האשראי
שלב 2. בקש אישור מראש כדי לקבל את הסכום שאתה יכול לשלם
פנה למספר מלווים תוך שבועיים, כך שהמחאות לא יסכנו את דו"ח האשראי שלך. עשה זאת "לפני" פנה לסוכן נדל"ן, כך שתבטח ביכולותיך, ואינך נופל לתאונה עם בית שאינך יכול להרשות לעצמך לשלם.
- המוכר "מרוצה" מהקונה שקיבל אישור מראש. קונים שקיבלו אישור ראשוני כמעט תמיד מקבלים אור ירוק מהנושים, כלומר קיים סיכון נמוך בלבד לביטול העסקה.
- אל תקבל הכשרה מוקדמת, לא אישור מראש. שני הדברים שונים. אישור מראש פירושו שהלווים בדרך כלל מתכוננים להעניק לך הלוואה לאחר צפייה בדוחות הכספיים שלך. הסמכה ראשונית פשוט אומרת שהמלווה "מעריך" מה אתה יכול ללוות. זה לא אומר שתקבל הלוואה.
שלב 3. מכור את המשכנתא שלך
רגע - למה שתמכור את המשכנתא שלך לפני שתחליט לקנות בית? האם זה לא ההפך הגמור? לא בהכרח. מכירת משכנתא לפני שתחליט לרכוש בית יכולה להיות רווחית מאחת הסיבות העיקריות:
- אתה תדע בדיוק כמה כסף אתה יכול ללוות "לפני" שאתה קונה בית. לאנשים רבים יש קשר רגשי לבית מסוים אך הם אינם יכולים להחזיק אותו. הם התקשו למצוא משכנתא שיכולה לכסות את מחיר הבית. למצוא משכנתא מוקדם ובית שני זה פחות מפתה, אבל זה חכם כפליים. בקרוב תוכל לדעת אם הבית נמצא בטווח המחירים או לא.
- חשוב על סוג המקדמה שאתה יכול להרשות לעצמך לשלם. זה הופך להיות חלק מחישוב המשכנתא שלך למרות שאתה לא צריך חישוב מדויק כאשר אתה מוכר את המשכנתא. יש לך רעיון כללי. על כך יידונו יותר במאמר זה.
- חפש ומצא השוואות שהמלווים משתמשים בהן כדי לקבוע את כשירותך להלוואה. ההשוואה המשמשת לעתים קרובות היא "28 ו -36". המשמעות היא ש -28% מההכנסה הגולמית שלך (לפני שאתה משלם מסים) חייבת לכסות את עלות הבית שאתה מתכנן לרכוש (כולל עקרונות ומשכנתאות, כגון מס דיור וביטוח). תשלומי אשראי בכל חודש, בשילוב עם הוצאות מזומנים, לא יעלו על 36% מההכנסה הגולמית שלך. מצא את אחוז ההכנסה החודשית ברוטו (28% ו -36% מ- 3750 $ = 1050 $ ו- 1350 $ בהתאמה). התשלומים החודשיים שלך באשראי מצטיין אינם יכולים לחרוג מההפרש בין ($ 300) אחרת לא תקבל אישור.
שלב 4. אם אתה זכאי, בדוק תחילה את התוכניות העומדות לרשות הקונים
חלקם מציעים לעתים קרובות דרישות מקדמה נמוכות יותר. הוא מוצע על ידי כמה ממשלות מדינה ומקומיות. ייתכן גם שתוכל לגשת עד $ 10,000 מ- 401 (k) או רוט IRA ללא קנס. בדוק עם המתווך שלך או עם עובד במשאבי אנוש למידע ספציפי לגבי הלוואת הנכס המדובר.
שלב 5. דבר ושכור עורך דין (אופציונלי)
אם אתם מחפשים תהליך קניית דירה קל וללא בעיות, כנראה שאתם פשוט צריכים מתווך, נוטריון ואולי מתווך משכנתאות. אבל שוב אתה צריך לזכור, כשהכל יכול לפעול בצורה חלקה בהתאם לציפיות. שכור עורך דין ישר, בעל מוניטין (יחסית) זול אם:
- שכר טרחת עו"ד מהווה חלק קטן מהתקציב שאתה מוציא לעומת הסכום הכולל שאתה מוציא על הבית שלך.
- הבית שרכשת נמצא תחת עיקול או התדיינות משפטית, כלומר הוא הופץ כחלק מעזבונו של האדם המנוח.
- אתה חושד שהמוכר מנסה לשבור את העסקה בקלות או שאתה לא סומך עליהם.
- המדינה שלך דורשת מעו"ד לסיים את תהליך רכישת הדירה. שש מדינות דורשות כיום נוכחות של עורך דין. דבר עם ועדת הדיור במדינה שלך כדי לברר אם זהו תהליך נפוץ במדינה שלך.
חלק 2 מתוך 4: רכישת בית
שלב 1. מצא סוכן נדלן טוב שייצג אותך בתהליך החיפוש והמשא ומתן
סוכני נדל ן חייבים להיות: ידידותיים, פתוחים, אטרקטיביים, רגועים, בטוחים ומוסמכים. למד אודות שיעורי סוכנות, שיטות, ניסיון והכשרה שאחריהן. חפשו מתווך המתגורר באזור, עובד במשרה מלאה, מצליח בתהליך רכישת מספר נכסים מדי שנה, ובעל מוניטין טוב.
- מתווכים בדרך כלל עובדים אצל מוכרים, אבל זה לא דבר רע. תפקיד המתווך הוא לחבר אנשים שרוצים לקנות ולמכור בית מסוים. לכן, למתווך יש אינטרס למכור את הבית. מתווך טוב ישתמש בניסיונו כדי למכור את הבית "הנכון" לקונה "הנכון" - זה אתה.
- כאשר אתה מוצא מתווך, ספק פרטים מלאים כאשר אתה מתאר את הבית שאתה רוצה - מספר חדרי הרחצה וחדרי השינה, המוסך המתחבר לחלק הפנימי של הבית, המגרש הפנוי וכל דבר חשוב אחר, כמו תאורה טובה או גודל של הגן לילדים. ילד.
שלב 2. הירשם לשירות המתנה של MLS לחיפוש נכסים בשכונה שלך
שירות רישומים מרובים ייתן לך מושג לגבי נתח השוק בטווח המחירים שאתה מצפה. הסוכן שלך יכול גם לעשות זאת עבורך.
אם אתה נרשם באמצעות סוכן נדל"ן, זו דרך גרועה לפנות לסוכן הרשום כדי לראות את הבית באופן אישי. אל תבקש מסוכנים לעשות זאת אלא אם אתה מתכוון לקבל אותם בשמך - הם לא ישולמו עד שהלקוח יקנה את הבית וזה לא הוגן לבקש מהם לעבוד ללא תשלום בידיעה שלא תשתמש בהם קנה את הבית שלך
שלב 3. התחל לחפש בתים שהם בתקציב שלך
בקש מתווך להתחיל לעבוד, אך הודע לו איזה תקציב יש לך. הכלל כאן הוא שאתה יכול לרכוש בית פי 2.5 מהשכר השנתי שלך. לדוגמה, אם סכום השכר השנתי שלך הוא 85 אלף דולר, תוכל להפריש משכנתא מינימלית של 210 אלף דולר ואולי סכום גדול יותר.
השתמש במחשבון משכנתא מקוון כדי להתחיל לדפוק את המספרים, וזכור רכישות משכנתא קודמות. זכור את המספר הזה בזמן שאתה מתכונן למצוא את בית החלומות החדש שלך
שלב 4. התחל לחשוב אם אתה באמת מחפש בית
יכול להיות שכבר יש לך ספקות, אבל תפרט את הכספים שלך. ישנם כמה דברים שאתה ומשפחתך צריכים לשקול היטב:
- מה אתה ומשפחתך צריכים בשנים הקרובות? אולי אתם רק בעל ואישה כרגע, אבל האם יש תוכניות להביא ילדים לעולם? בית שמתאים ונוח רק לשני אנשים יהיה פחות נוח לשלושה או ארבעה אנשים.
- אילו מכירות אתה רוצה לבצע? במילים אחרות, מה סדר העדיפויות שלך? למרות שאנו מאמינים שקניית בית היא דבר טוב, לרוב מדובר בעינוי חמור כאשר אנו נאלצים להתפשר. אתה מודאג משכנים נעימים ובתי ספר טובים על חצרות גדולות? האם אתם צריכים מטבח גדול ושמיש במקום חדר שינה גדול ומפואר? מה תקריב כשיש לך משבר?
- האם אתה מצפה שהכנסתך תגדל בשנים הקרובות? אם ההכנסה שלך גדלה ב -3% במהלך השנים האחרונות ויש לך עבודה בטוחה בענף נוח, סביר להניח שאתה יכול להיות סמוך ובטוח כי רכישת משכנתא יקרה אך סבירה היא אפשרות. רוב רוכשי הדירות קונים בתים במחירים גבוהים יחסית, ואז מתפתחים למשכנתאות בתוך שנה -שנתיים.
שלב 5. קבע את הסביבה שבה אתה רוצה לחיות
חפש בתים זמינים בשכונה שבה אתה גר. תסתכל על מחירים, עיצובי בתים, קרבה לקניות, בתים ושירותים אחרים. קרא שלטי חוצות, אם קיים, ושוחח עם המקומיים.הסתכל על הבית וסביבתו ותנאיו ליד הבית כדי לוודא שלא תקנה בית שרק נוצץ בעיניך.
האזור סביב מיקום הבית שלך הוא לפעמים שיקול מרכזי בהשוואה למצב הבית עצמו, מכיוון שזה ישפיע על ערך המכירה של הבית שלך אם אתה עומד למכור אותו מחדש. רכישת בית מתאים יותר משכונה טובה יכולה להיות השקעה טובה, ומאפשר לך לזהות ולהצטרף לקהילה-שבה אנשים רבים רוצים לגור-יכולה להוביל אותך להציע רכישת נכסים במחיר סביר
שלב 6. עבור לכמה תוכניות בית כדי לאמוד נתח שוק ולראות מה אתה רוצה
שימו לב לתמונה הכוללת, למספר חדרי שינה וחדרי אמבטיה, מתקני מטבח ואחסון. בקר בנכסים שבאמת מושכים את עיניך בזמנים שונים כדי לבדוק אם יש פקקים, זמינות חניה, רמות רעש ופעילויות. שכנים שלווים בזמן ארוחת הצהריים יכולים להיות רועשים בתקופות עמוסות, ולעולם אינך יודע זאת אם אתה מבקר אותם פעם אחת בלבד.
שלב 7. תסתכל על השוואת הבתים סביב הבית שלך
אם אינך בטוח לגבי מחיר הבית, השתמש בשמאי מקומי כדי לדרג את ביתך, שיסתכל גם על השוואות. כאשר מעריכים בית, השמאי ישווה בין בתים באזורים בעלי אותן תכונות, גדלים. אם הבית שלך יקר יותר מבתים אחרים, או שהשמאי מוצא את הבית באזור אחר או רחוק יותר 1⁄2 מייל (0.8 ק מ), היזהר! לעולם אל תקנה את הבית היקר ביותר בשכונה. הבנקים עשויים לסכל מימון דירה, וייתכן שלעולם לא תראה את מחירי הבית בהתאם. אם אתה יכול להרשות לעצמך, קנה בית קצת יותר יקר בשכונה שלך - מכיוון שהבתים מסביב נמכרים במחיר גבוה יותר ממה שאתה משלם, ערך הבית שלך יעלה.
חלק 3 מתוך 4: הגשת הצעה
שלב 1. במידת האפשר, התאם את הצעתך לתנאי המוכר
זה לא קל, ולעתים קרובות בלתי אפשרי, אבל זה לא מזיק לנסות בעת הרכישה הגדולה ביותר בחייך. להלן מספר דברים שכדאי לזכור בנוגע להצעתך:
- מה מספק המוכר מבחינת הסיכויים הפיננסיים? האם הם זקוקים או שהם מחכים למזומן? מוכרים שחסרים להם מזומנים ישמחו לקבל הצעות להפחתת המחיר הנתון.
- כמה זמן נמכר הבית? ניתן להתמקח על בתים שנמכרו במשך זמן רב במחיר נמוך יותר.
- האם הם קנו בית אחר? אם המוכר אינו מתגורר כרגע בבית שהוא מוכר, יהיה הרבה יותר קל להציע הצעות במחיר נמוך יותר משאתה יכול לדמיין.
שלב 2. תסתכל על השוואות המחירים בעת הצעתך
האם גם לבתים הסמוכים יש מחיר דומה ("מחיר מוצע"), ומה הם מוכרים שם? אם בתים באזור נמכרים באופן קבוע בכ -5% מתחת למחיר המבוקש, חשבו על הצעה הנעה בין 8% ל -10% מתחת למחיר המבוקש.
שלב 3. חישוב ההוצאות עבור הבית שלך
שקול את מס הדיור השנתי ואת ערך הביטוח באזור שלך ואת המחיר הממוצע של הבית שאתה מנסה לרכוש. שקול גם כמה כסף אתה מצפה לשלם. (זה נע בסכומים משתנים אשר בדרך כלל נעים בין 3 ל -6 אחוזים מהכסף שאתה לווה. מוסדות אשראי מציעים לעיתים קרובות שיעורי החזר נמוכים יותר לחבריהם.) הזן את הסכום הכולל במחשבון המשכנתא (תוכל למצוא אותו באינטרנט או להכין משלך..) אם התוצאה היא מעל 28% מההכנסה הגולמית שלך (או אם אחוז נמוך משמש את המלווים במצבך) אז תתקשה לקבל משכנתא.
קבע אם אתה צריך למכור את הבית הישן שלך כדי להשיג בית חדש. במידת הצורך, רכישת בית חדש תלויה מאוד במכירת הבית הישן. הצעה תלויה כרוכה בסיכון רב יותר והיא פחות צפויה על ידי המוכר, מכיוון שלא ניתן להשלים את המכירה עד למכירת הבית הישן של הקונה. בפעם הראשונה, ייתכן שתרצה לשים את הבית הישן שלך בבורסה
שלב 4. אם אתה באמת רוצה בית, היה מוכן להציע הצעה מעל המחיר המבוקש
הזמינות והביקוש בשוק בדרך כלל כופים. אם אנשים רבים מתחרים על מספר קטן של בתים, היו מוכנים להציע כמה שיותר גבוה. כמה רוכשי דירות לא מאמינים שאתה עדיין מחזיק בהצעת המחיר הגבוהה ביותר שלך, אבל אתה יכול בקלות לגלות שאתה יכול לנצח את ההצעות האחרות והם אף פעם לא מקבלים הזדמנות להציע הצעה על הבית שלך. אם אתה רוצה לתת לעצמך את הטוב ביותר בבית שאתה באמת רוצה, תציע הצעה גבוהה.
שלב 5. דבר עם המתווך שלך כאשר אתה מוכן להגיש את ההצעה שלך
הוראות ההצעה עשויות להשתנות ממדינה למדינה, אך בדרך כלל זה מה שקורה: אתה מגיש את הצעתך לברוקר, ולאחר מכן מציג אותה בפני נציג המוכר. לאחר מכן המוכר מחליט לקבל, לדחות או להציע את ההצעה ההפוכה.
הזן מקדמה עם ההצעה שלך. כאשר הסכמת להצעה, אתה מסדיר אותה בניירת, מה שאומר שאתה מחויב לרכוש בית או שפקדת פיקדון, אלא אם לא תקבל את אישור המשכנתא הסופי או שמשהו יקרה בזמן הבדיקה., שאינך יכול לקבל. כל עוד הניירת מוחזקת על ידי צד שלישי (בדרך כלל 30 עד 90 יום), המלווה שלך מגייס מימון לרכישה ומאשר את המשכנתא שלך
חלק 4 מתוך 4: הפרת העסקה
שלב 1. קבע כמה מקדמה אתה צריך כדי לקבל את העסקה
המקדמה מייצגת את השווי ההוגן, או הבעלות על הבית. הכסף הוא גם כסף שאינו צריך להיות כפוף לריבית. ככל שאתה יכול להרשות לעצמך לבצע יותר או לקנות את הבית שלך, כך תצטרך לשלם פחות כסף כדי לשלם את הבית שלך.
- אתה אמור לספק 10-20% מה"ערך "המוסכם של הבית. שימו לב כי ערך הבית עשוי להיות גבוה או נמוך ממחיר המכירה של הבית”. לדוגמה, אם יש לך מקדמה בסך 30,000 $, היית משתמש בו למקדמה על בית שבין $ 300k (10%) או $ 150k (20%). תקצוב סכומים קטנים לעתים קרובות יותר, אך לא בהכרח מחייב אותך לשלם על ביטוח משכנתא פרטי (PMI), מה שמגדיל את ההוצאות החודשיות שלך אך ניתנות לניכוי מס.
- אם אינך יכול לבצע מקדמה של 10% -20% על הבית שלך, אך יש לך אשראי טוב והכנסה יציבה, מתווך משכנתא יכול לעזור לך עם שילוב או משכנתא FHA. אז אתה לוקח את המשכנתא הראשונה עד 80% משווי הבית, ואת המשכנתא השנייה לשארית. גם אם שיעור המשכנתא השני מעט גבוה יותר, הריבית בניכוי מס ותשלומים משולבים עדיין צריכים להיות נמוכים מהמשכנתא הראשונה עם PMI. אם אתה קונה בית, שקול את תוכנית נחמיה כדי לקבל עזרה בתשלום המקדמה שלך.
שלב 2. ודא שניתן לאמוד את האישור הסופי באמצעות בדיקת בית נוחה
בקש את הסקרים והדיווחים הבאים: סקירות בתים, כוכבים, טרמיטים, ראדון, חומרים מסוכנים, טיפוסים, שיטפונות, רעידות אדמה ושיעורי הפשיעה. (באופן כללי, ייקח לך 7-10 ימים להשלים את הבדיקה-וודא שהסוכן שלך מסביר הכל במלואו בעת חתימת חוזה הרכישה והמכירה.)
- העלות לבדיקת בית נעה בין 150 ל -500 דולר, בהתאם לאזור, אך פעולה זו יכולה למנוע טעות של 100 אלף דולר. הדבר נכון במיוחד עבור בתי ריה, מכיוון שתרצו להימנע מהוצאות נוספות, כגון צבע, בידוד אסבסט, ו טַחַב.
- אם אתה משתמש בתוצאות הסקירה כדי להציע על מחיר הבית, אל תייחס אותו או כלול אותו בחוזה שלך. המוסד המלווה יבקש ממך לספק העתק מתוצאות סקירתך, דבר שיבטל את הערכת ההערכה שלהם.
שלב 3. יש לבצע בדיקת בית מלאה ולוודא שהחוזה מותנה בתוצאות
קבלת בדק בית היא חלק חשוב מחוויית רכישת הבית. ללא ידיעת ערך הבית המוצע למטרות רווח, כמו גם הערך האמיתי שלו, זה יכול להיות אסון פיננסי. רוכשי דירות עושים "הערכות" כאשר הם בוחנים תקציב חדש לרכישת דירה. אומדנים אלה יכולים לטעות באופן משמעותי ולהעמיד את המשפחה במצב כלכלי גרוע.
שלב 4. שמור את מכתב ההסכם
כתב הסכם נכתב בדרך כלל במשרד נוטריון וכולל חתימה על מסמכים הנוגעים לנכס והסכם משכנתא. חבילת ניירות אחת כוללת את השטר, הסכמה כי אתה הבעלים הנוכחי של הבית ותואר, המראה שאף אחד אחר לא יכול לתבוע או להילחם נגדו. אם עדיין יש בעיות, ניתן להשמיט כסף במכתב ההסכם עד לפתרון הבעיה, שישמש תמריץ למוכר לתקן את הבעיה במהירות במטרה לקבל את כל זכויות הבעלות. אם הבעיה נמשכת, ניתן להפריש כסף במסמך ההסכם עד לפתרון הבעיה, המשמשת תמריץ למוכר לתקן את הבעיה במהירות ולקבל את כל מה שניתן.
שקול להשתמש בעורך הדין האזרחי שלך כדי לעיין במסמכי סגירה ולחזות בסגירתך. זכור, מתווך אינו מסוגל לתת לך ייעוץ משפטי. ייתכן שתצטרך להוציא עד $ 200-$ 400 כדי לשלם לעורך דין תוך זמן קצר, אך הם מקבלים שכר כדי לפקח עליך
טיפים
- וודא שנחסך לך קצת כסף לפני שתתחיל לחפש אפשרויות לבתים לקנות!
- נסה לא לבחור בנכס מסוים. זה טוב למצוא בדיוק את מה שאתה צריך, אבל אם יש לך התקשרות רגשית לבית, אתה תשלם יותר מתג המחיר כי יש לך התקשרות רגשית. הסכמים ניתנים לשינוי גם כן. הגבירו את הרצון לעבור לראות בית אחר; אין בית מושלם שבו המוכר יכול לספק את מה שאתה רוצה.
- לעולם אל תיקח מכשיר מדידה והתחל למדוד חדר! זה יכול ליידע את המתווך שאתה קשור רגשית ולגבות מחיר מסוים !!!
אַזהָרָה
- המוכר לא נותן לך לעשות בדק בית כי יש מה להסתיר - ללכת!
- המצב הכלכלי הנוכחי די גרוע, יש אנשים שאומרים שזהו זמן טוב לקנות דירות (מחירי הדירות זולים) אך אנשים אחרים אומרים שזה זמן רע להיכנס למכירות דירות. דיון והתחשבות בכל העצות לפני רכישת בית מומלץ כרגע בחום.
- היזהר מסוכני נדל"ן שממהרים למכור נכס. הם עשויים להיות מודעים לאירוע רע, כגון התרסקות נתח שוק. נסה לחפש הצעות שאינן ניתנות בדרך כלל על ידי סוכנים.
