לאנשים יש מגוון סיבות לרצון לקנות בית שני; חלק מהאנשים ירצו לברוח לחופשה, חלקם ירצו להרוויח מהשכרת בתים ואחרים ירצו לקנות בית שצריך "לתקן" אותו לפנסיה. אם אתה חושב לקנות בית שני מכל סיבה שהיא, עליך לשקול את כל היתרונות והחסרונות לפני שתתחייב להלוואה נוספת למשכנתא.
שלב
חלק 1 מתוך 3: החלטה אם הקנייה מתאימה לך
שלב 1. תסתכל על השוק כדי לקנות
האם מחירי הדירות זולים או יקרים כיום? נסה לחפש גרף של הכנסה למשק בית ולמחירי דירות ובדוק אם לעיר שאתה מחפש יש יחס גבוה ביחס לערים אחרות. שים לב שחלק מהערים כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו עשויות להיות חסינות מבחינה היסטורית מפני יחסים דומים.
שוחח עם אחד או יותר מסוכני נדל"ן על מחירי הבתים היחסיים. גם אם לא תקבל תשובה חד משמעית (קשה להעריך אם השוק הביתי זול או יקר, כיוון שהמידע לא תמיד חד משמעי), ייתכן שתקבל רמזים לגבי שווקים מסוימים לצפייה או אפילו בתים שהם מוכרים היטב. מידע זה הוא בעל ערך
שלב 2. נניח שלא תוכל להשכיר את הבית השני שלך
האם בית שני הוא עדיין השקעה בטוחה מבלי ששכר הדירה תומך ברשימת ההוצאות? אחרת, כדאי שתטיל ספק ברצינות בהחלטה לרכוש בית שני. יותר מדי משפחות רוכשות בתים שניים במחיר מופקע, מהמרים שהם יצליחו להשכיר אותם כשהם לא גרים בהם. כאשר השכירות הופכת לבלתי אפשרית, בלתי אפשרית או מניבה הרבה פחות מהצפוי, בעלי בתים מוצאים השקעה כושלת בלבד.
שלב 3. ציין עלויות אפשריות
ציין את כל העלויות האפשריות של בעלות על בית. האם אתה יכול להתאים את כל העלויות הללו לתקציב שלך ועדיין להשאיר קצת מקום? כן, אתה תבנה הון עצמי עם בית שני, אבל אם השקעה בבית שני תשמור עליך צמוד מדי חודש, אולי עדיף שתחכה עד שתשלם את הלוואת המשכנתא הראשונה שלך, למשל. להלן כמה עלויות אפשריות שיש לקחת בחשבון:
- מס רכוש. שונה בכל מדינה; הארנונה השנתית הממוצעת בלוס אנג'לס היא 1,200 דולר לדירה של 100 אלף דולר, או 1.2%. אם הארנונה בעיר שאתה שוקל גבוהות מאוד, בדוק את מיסוי הנדל"ן בערים השכנות. אתה יכול לחסוך הרבה כסף על מס נדל"ן פשוט על ידי רכישת בית בעיר ליד המיקום הרצוי שלך שאין לו נטל מס גבוה.
- חשבונות בסיסיים. זה צריך להיות נמוך בהרבה אם הבית אינו מלא ברוב ימות השנה, אך אסור להזניח אותו.
- עלויות תיקון/אחזקה. בתים הם יצורים חיים - הם גדלים, מזדקנים, זקוקים לעזרה. קחו בחשבון את עלויות השיפוצים ושירותי התחזוקה הרגילים, כגון גינון. יש לשמור על החצר והגינה של הבית השני אם יש דייר, או אם אתה נעדר בחלק מהשנה. בחודשי הקיץ מפרסמים עשבים פראיים ודשא לא גזור כי הנכס אינו מיושב. באקלים קר, שבילים ושבילים שאינם נקיים משלג הם הזמנה לוונדליזם או גניבה.
- ביטוח מוגדל. עלויות הביטוח עשויות להיות גבוהות יותר מכיוון שהנכס לא היה מאוכלס במשך מספר שנים או בגלל שהוא מושכר.
- שירותי ניהול נכסים. חברת ניהול הנכסים צריכה להתחשב בגורם עלות גדול בחישובים שלך, במיוחד אם אתה קונה בית שני רחוק מאוד ממקום המגורים הראשי שלך. אם אתה משכיר נכס, יהיה עליך לדאוג שמישהו יספק תיקוני חירום לדייר שלך. אם יש לך בית נופש מבודד, תרצה לוודא שמישהו יכול לבדוק אם יש צינורות קפואים או גג דולף או כל נזק אפשרי לבית בזמן היעדרותך.
שלב 4. אל תסתמך רק על אותן זיכויי מס שתקבל עבור הבית הראשון שלך
בדוק עם רשות המסים (או DGT באינדונזיה) כדי לברר מה יהיו השלכות המס על בתים שניים. עבור אנשים רבים מס הבעלות על הבית השני עולה יותר מאשר זיכוי המס, במיוחד אם אתה גר בבית יותר ממספר הימים שאתה משכיר אותו.
לדוגמה, אם אתה משכיר את הבית פחות מ -14 יום, אינך צריך לכלול הכנסה זו. אם אתה גר בבית פחות מ -14 ימים בשנה, הנכס שלך נחשב לעסק, ועד 25,000 $ בשנה בהפסדים בניכוי
שלב 5. התייעץ עם רואה חשבון (רואה חשבון) או יועץ מס לפני שתתחיל לחפש בית שני
רואה חשבון או יועץ מס יוכל לספק לכם מידע מדויק ועדכני על מחיקות מס, הלוואות, ריביות וכו '. לדוגמה, ייתכן שתוכל להעריך הלוואת משכנתא יקרה יותר, עם ריבית גבוהה יותר, ללא קשר להיסטוריית האשראי שלך - דירות דירות בדרך כלל פשוט עולות יותר.
חלק 2 מתוך 3: ביצוע הצעד הראשון הנכון
שלב 1. שקול תחילה השכרה באזור שבו אתה מתכנן לקנות
אנשים רבים טועים בקניית נכסים בשוק שבו הם אינם יודעים דבר ושבסוף לא אכפת להם. גם אם אתם מתכננים להשתמש בבית השני שלכם כהשקעה ולשכור אותו, זה צריך להיות בראש ובראשונה מקום בו תוכלו לראות את עצמכם גרים בו, ולו רק לכמה שבועות בשנה. השכירו באזור לזמן מה לפחות כדי לוודא שנוח לכם לגור שם.
שלב 2. שוחח עם המקומיים והיה אחד מהם
גלו מה אוהבים את תושבי האזור; היכן הם חושבים שעתידו של האזור; כמה זמן הם גרו שם וכו '. המקומיים יכולים לתת לכם מבט טוב על איך החיים באזור. השתמש במידע זה כדי לקבוע אם רכישת נכס יש השקעה טובה לטווח ארוך.
-
היו גם מקומיים (כשאתם שוכרים רגע) כדי שתוכלו לחקור כמה מהגורמים שיעלו את ערך הבית הפוטנציאלי שלכם:
- מרחק לבית ספר טוב
- אפשרויות תחבורה אמינות ונרחבות
- בחירת מקומות לקניות
- המרחק לבית החולים, וגם הנוכחות של תחנת המשטרה וכבאות
- שיעור פשיעה נמוך
שלב 3. ראה כמה "קומפקס" עולים באזור זה
חומרים, או מחירי דירה דומים, אמורים לתת לך מושג לגבי כמה יקר בתים באזור. אתה יכול לדבר ישירות עם סוכן נדלן כדי לקבל נתונים על מחירי דירה דומים. המפתח למחירי דירה דומים הוא להסתכל על מחיר המכירה, לא על המחיר המפורט. השתמש במחירי דירה דומים למדריך מחוספס - רק כי בית עם 4 חדרי שינה ו -3 חדרי אמבטיה באותו רחוב שנמכר תמורת 575,000 $ (7.6 מיליארד רופי) לא אומר שבית ארבעה חדרי שינה ו -3 חדרי אמבטיה הוא גם אותו דבר שתרצה. מחיר.
שלב 4. התחל להכיר את האחריות של בעל הבית אם אתה מתכנן להשכיר אותו
אם אתם מחפשים להשכיר בית שני ולבנות הון עצמי, חשוב לדעת מה מצופה מכם. אל תעמיד את עצמך תחת איום החוק על ידי עצלן או בורות - תקבל אבנים. להלן כמה דברים שכדאי שתתחיל לבדוק כבעלים פוטנציאלי של דירה להשכרה:
- למד כיצד לגרש דייר או לסיים שכירות.
- למד את חוקי המדינה שלך בנוגע להפקדות ביטחוניות, מה ניתן לכסות - ניקיון, שכר דירה ללא תשלום, נזק מוגזם - ואי אפשר לכסות - שדרוגי רהיטים, נזקים רגילים, תיקונים - על ידו.
- למד כיצד לבנות יישום להשכרה ותהליך בחירת הדיירים. חוקי האפליה מחייבים אותך באופן חוקי לעקוב אחר הכללים החלים.
- דע את חובותיך בנוגע לתיקונים ותחזוקה שוטפים.
- הגן על עצמך מאחריות בגין פגיעות דיירים. אתה יכול להיות אחראי לכל תאונה חמורה שבה מעורב דייר שעליו מוטלת האחריות על השוכר להגן על עצמו מפני זה או לתקן זאת במהירות האפשרית.
- הכירו את רשימת זכויות הדיירים, במיוחד בנוגע לפרטיות. ברוב המדינות, עליך לתת לדייר הודעה מוקדמת של 24 שעות אם בכוונתך לתקן או להציג את הנכס, למעט במקרה חירום.
שלב 5. קבל סוכן נדל"ן
סוכן נדל"ן, בעל ניסיון של 5 שנים לפחות באזור הרצוי, יהיה היועץ שלכם לאורך כל ניסיון הקנייה. סוכן נדל"ן יעזור לך לצמצם את חיפוש הבית שלך עד שתחסל את הכל מלבד הטוב ביותר. לאחר מכן, לאחר השלמת הרכישה, סוכן נדל"ן טוב ישמור איתך על קשר לאחר המכירה. זה הופך להיות מאוד חשוב לבעלי בתים שהמגורים העיקריים שלהם רחוקים מאוד מהבית השני שלהם.
חלק 3 מתוך 3: סיום ההסכם
שלב 1. ודא מימון לפני שתחליט על בית
קבלת הערכה ולאחר מכן הלוואת משכנתא מוכנה לשימוש תודיע לך איזה סוג בית אתה יכול להרשות לעצמך. מכיוון שסביר להניח שזו תהיה הלוואת משכנתא מספר 2, היה מוכן לשלם ריביות גבוהות יותר וסביר להניח שתזכה בהלוואת משכנתא קטנה בלבד. ברגע שאתה יודע בוודאות את התקציב הכולל שתקבל, הקדש כסף לתשלום מקדמה.
- על מנת לקבל את המשכנתא השנייה הטובה ביותר, המלווים יחפשו לרוב יחס חוב להכנסה (DTI) מתחת ל -36%. המשמעות היא שסך החוב שלך, כולל הלוואת המשכנתא הראשונה שלך, צריך להיות רק כשליש מהסכום שאתה מרוויח מדי חודש. לדוגמה, לבעל מזומן עם הכנסה של 7,000 $ (92.5 מיליון רופי) לחודש וחוב של 2,500 $ (33 מיליון רופי) יש DTI של 35%.
- היו מוכנים לשלם 20% ממחיר הרכישה. כסף זה יצטרך להגיע מהחיסכון האישי שלך או מההון הנוכחי שלך. תוכל גם לשקול ללוות מביטוח החיים שלך או מקרן הפנסיה.
שלב 2. תציע הצעה
תציעו הצעה על הבית השני שאתם רוצים. היו מוכנים להציע מספר הצעות מחיר שבסופו של דבר יעלו על אחרים לפני שתגיעו להצעה הסופית.
שלב 3. נקט צעדים כדי להתחיל להגן על הבית החדש שלך
בית שני הוא השקעה, כך שתרצה לוודא שאתה עושה את הקילומטר הנוסף כדי להגן עליו. להלן מספר דברים שתוכל לעשות כדי שהנכסים שלך יהיו מעודכנים:
- קבל בדיקת בית לפני הרכישה. אתה רוצה להיות מודע לבעיות או ליקויים שאולי המוכר לא התייחס אליהם לפני המכירה.
- קבל ביטוח בעלות.
- קבלו ביטוח נזקים (רעידת אדמה, הצפה, שריפה וכו ').
טיפים
- צור קשר עם סוכן נדל"ן באזור העניין שלך. שאל אותם לגבי נכסים להשכרה באזור. כדאי גם לשאול על הכלכלה המקומית, מכיוון שהיא יכולה להשפיע רבות על ערכי הנכס.
- אין שום רע בלתיידד עם רשויות החוק המקומיות והשכנים באזור שבו אתה מתכנן לרכוש בית שני, במיוחד אם לא תכבוש את הבית לעתים קרובות. אם השכנים שלך מכירים או פגשו אותך, סביר יותר שיצרו איתך קשר אם הם מבחינים שמשהו לא בסדר.
- קרא ספרים על הפיכת בעל דירה להשכרה אם אתה חושב שתרצה לשכור את הבית השני שלך. בררו את התקנות המקומיות והמדיניות לפני שתשכירו את הבית השני שלכם. בתים להשכרה יצטרכו לעמוד בכל כללי הבטיחות, כולל אזעקות עשן משובצות ושתי יציאות. דברים כאלה עשויים להיראות קטנים, אך אלא אם כן אתה מיומן מאוד, תצטרך לשלם לאיש מקצוע כדי לבצע תיקונים והתקנות בבית השני שלך אם הוא אינו עומד בכל דרישות האבטחה והאזור.
אַזהָרָה
- כדאי לשקול לקבל מגבלה גבוהה יותר על ביטוח נזקים לבית שני, גם אם לא נדרשת מגבלה גבוהה יותר. לא תהיה בבית השני שלך כל הזמן, כך שתצטרך ביטוח מלא לאש, גניבה, אירועי טבע אחרים, כגון הצפות ונזקי רוח.
- כדאי לחשוב על הוספת ביטוחי מגירה נוספים, במיוחד אם אתם מתכננים להשכיר את בית הנופש שלכם למישהו אחר.
