אם הבנק לא יצליח למכור את רכושם שהוחרם באמצעות מכירה פומבית, נכס זה יהפוך למנייתם. נכס זה שהוחרם נקרא נכס בנקאי או REO, המייצג "בבעלות נדל"ן". הבנקים יבקשו מנהלי הנכסים שלהם לנהל את REO אשר לאחר מכן יופקדו בידי סוכני הנכסים. על ידי סוכני הנכסים, REO יופיע ברשימת המניות שלהם למכירה כמו כל נכס אחר. רכישת REO יכולה להיות אפילו קלה יותר מאשר רכישת נכס ישירות מבעל הבית אם אתה יודע מה לעשות וכיצד לקנות אותו נכון.
שלב
שלב 1. התחל לחפש REO
תוכל לחפש REO אך ייתכן שלא תוכל להבחין בנכס זה מאחרים. אולם מכיוון שבדרך כלל יש לבנקים כל כך הרבה בתים מעוקלים שימשיכו לנקז את כספם, יש תמריץ שהם מציעים לצאת מהמניה הזו באופן מיידי. כאן אתה צריך להסתכל. ישנם שלושה מקומות שונים בהם תוכל לחפש REOs:
- עיין ברשימת הנכסים המלאה שנקראת MLS, המייצגת שירות רישומים מרובים מלא ב- REO. אתה יכול לשאול את סוכן הנדל"ן המקומי שלך שיכול לעזור לך למצוא ריבוזי רישום בתוך MLS.
- תסתכל באתר הבנק. בנקים רבים מפרטים בגאווה את מניות ה- REO שלהם בדפי המשכנתא והמכירה של הבית.
- חפש אתרי שירותי עיקול. חלק משירותי העיקול מחייבים אותך לשלם כדי לגשת לאתר שלהם, אך תוכל גם לחפש אתרים בחינם.
שלב 2. קבל אישור מראש למשיכת הלוואה (ניתן על ידי הנושה לאחר ניתוח הדוחות הכספיים והערכת האשראי של החייב הפוטנציאלי) או תעודת משיכת הלוואה (ניתנת על ידי הנושה ללא ניתוח אשראי של החייב הפוטנציאלי
) אישור מראש של הלוואות לפני שאתה מחפש REO הוא השלב המתאים ביותר. זה אפילו טוב יותר אם תוכל לקבל אישור אשראי מבנק שרוצה למכור REO מכיוון שתהליך רכישת הבית הזה יהיה קל מאוד. חלק ממלווים (כגון לענייני חיילים משוחררים בארה ב) עשויים להציע מתקני הלוואות עם פחות אופציות, בדרך כלל אם הבית שאתה רוצה לקנות אינו נמכר בקלות, ולכן עליך להיות זהיר בבחירת בית ה- REO שתרכוש.
שלב 3. החליטו אם אתם רוצים למצוא בתים בהנחה או לא
מכיוון שהפעילות העסקית של הבנק שואפת להרוויח כסף, מחירי ה- REO שהם מציעים יהיו תחרותיים מאוד בשוק הנכסים הכללי. מצד שני, נכסים במחירים מוזלים בדרך כלל נמכרים בתנאים בעייתיים ורבים יתעניינו ברכישה. מצד שני, נכסים פחות בעייתיים יוצעו בשיעורי שוק מה שכנראה לא ישפיע על רכישת REO.
אם אתה מחפש REO בהנחה, הבנקים בדרך כלל מציעים תמריץ למכור את מניות ה- REO שלהם במהירות. מכיוון שהבנק שהציע את ה- REO לא הצליח למכור נכס זה במכירה פומבית מכיוון שהמחיר הנמוך ביותר אותו ביקשו לא הושג, מחיר המכירה שהם מציעים כעת צריך להיות נמוך עוד יותר אם הבנק רוצה שהנכס שלו יימכר במהירות
שלב 4. לבצע הערכה ו/או בחינה
אתה צריך להוציא קצת כסף אם אתה רוצה להרגיש בנוח. אף קונה בית פוטנציאלי לא צריך לוותר על זכותו לבדיקה, שלא לדבר על החרמת רכוש. כמה מיליוני רופי יכול לחסוך ממך מבוכה ולמנוע את הסיכון להוצאה של עשרות מיליוני רופי כיוון שאתה רק מגלה ש (למשל) יש לתקן את כל רשת החשמל בנכס שהוחרם.
שלב 5. בדוק את סטטוס השטר/תעודת הוכחת בעלות על נכס לפני ביצוע עסקת מכירה
בדיקת סטטוס השטר/תעודת הוכחת בעלות על נכס הוא שירות שעליכם לשלם כדי להבטיח כי נכס זה אכן בבעלות בעל העניין ומעמדו בהתאם לתקנות הקשורות לנכס. לדוגמה, בדיקת שטר הקניין של נכס עשויה לגלות כי הנכס עדיין כבול בשעבוד, ולכן יש לשלם אותו בעת המכירה. אם אינך מודע לשעבוד, תהיה תשלום נוסף גדול בעת רכישת נכס זה, למרות שכדאי שתדע כבר את העלות הכוללת שעליך לשלם לפני ביצוע עסקת רכישה.
בעיה נוספת שעשויה להתגלות יכולה להיות בצורה של מגבלות שעדיין מחייבות נכס זה, כגון הסכמי שכירות והקלות, כלומר הרשאות מוגבלות לשימוש ברכוש השייך לגורמים אחרים. רכישת נכס ואז לגלות שאינך יכול להרחיב בגלל הקלה יכולה להיות בעיה גדולה עבורך
שלב 6. המתן לתגובה מהבנק
הגשת הצעות מחיר ב- REO שונה מההצעות על נכס טיפוסי. לדוגמה, בעלי בתים שמוכרים בתים באופן מסורתי יגיבו מהר יותר להצעות למכור את בתיהם במהירות. הבנקים בדרך כלל לא אוהבים את זה כי הם ינסו להראות לקונים פוטנציאליים שהם רוצים להוציא הכי הרבה כסף מ- REO וזה אומר שהם צפויים לצטט מחיר נגדי גבוה משלך, גם אם המחיר המבוקש שלכם הוא סביר בפועל. תהליך הקנייה והמכירה באמצעות משיכה זו בדרך כלל יהיה איטי מאוד, כך שעליך להיות מוכן לכך.
שלב 7. למד אודות אישור ההלוואה שלך
אם המחיר המבוקש שלך אושר ואתה יכול להחזיק בנכס, ברר אם המלווה מוכן להלוות לך כסף במחיר הבית המעוקל או בסכום כללי יותר ממה שאתה מצפה. אם ציון האשראי שלך טוב מאוד, תוכל לקבל אפשרויות הלוואה טובות עם מקדמות נמוכות וריביות אטרקטיביות. ברכות על רכישת הבית החדש שלך!
